Все Адвокаты Москвы Адвокаты Москвы оказывают бесплатную юридическую помощь в адвокатских бюро и адвокатских кабинетах г. Москвы. Московская коллегия адвокатов, вы можете получить консультацию адвоката или задать вопрос юристу, если вам нужна бесплатная юридическая консультация по вступлению в наследство. Услуги адвоката по защите авторских прав. Юридическая фирма Московских адвокатов.
Вилкова
Ольга Юрьевна
|| О нас || Реестр адвокатов Москвы || Реестр адвокатов МО || Московские коллегии адвокатов || Коллегии адвокатов МО || Адвокатские палаты || Адвокатские Бюро || Адвокатские бюро МО || Адвокатские кабинеты Москвы || Адвокатские кабинеты Московской области || Юридическая консультация онлайн || Суды Москвы || Нотариусы г. Москвы || Нотариусы МО || Карта сайта ||

Задаток в риэлтерской деятельности

МОСКОВСКИЕ АДВОКАТЫ










НОВОСТИ АДВОКАТУРЫ

Софт как услуга
12.05.2010 15:53
В последнее время особую популярность в сети Интернет приобрел сервис «Софт как услуга» (SaaS — Software as a Service), провайдеры которого предоставляют пользователям доступ к различному программному обеспечению. Однако позиционирование SaaS именно как услуги не учитывает некоторые юридические тонкости.

Форум юридических фирм: уроки экономического кризиса
08.07.2009 18:11
23-24 июня в Киеве проходил Четвертый Форум юридических фирм стран СНГ, посвященный целому ряду проблем

Итоги деятельности рабочей группы ВТО в рамках полугодового собрания IBA в Париже
02.07.2009 14:42
21 мая в рамках полугодового собрания Международной ассоциации юристов (IBA midyear meeting) состоялось заседание Рабочей группы по ВТО.

В Москве задержаны следователь ФСКН и адвокат по подозрению в вымогательстве у бизнесмена 80 тыс. евро.
29.06.2009 13:17
25 июня 2009г. был задержан старший следователь по особо важным делам Следственного департамента ФСКН России и адвокат Московской коллегии адвокатов

Приостановление переговоров России по вступлению в ВТО: желательный шаг для сферы юридических услуг
23.06.2009 12:34
Как известно, 17 июня 2009 г. делегации России, Белоруссии и Казахстана, выступая в рамках своего Таможенного союза, устно проинформировали ВТО о приостановлении индивидуальных переговоров по вступлению в данную организацию.


Архив

Задаток в риэлтерской деятельности

Слово «риэлтер», еще 10 лет назад резавшее слух, к настоящему временя прочно вошло в обиход россиян, равно как и услуги, свя¬занные с продажей и арендой недвижимости. Вместе с заимствованным термином обычной практикой стали документы, оформляющие правоотвошения риэлтера с клиентом. В этих соглашениях нередко предусматривается такой вид обеспечения обязательств, как задаток. Гражданский Кодекс РФ посвящает задатку лишь две статьи, что, впрочем, не гарантирует отсутствия сложностей при использовании этой юридической конструкции. Какие тонкости существуют и на что стоит обратив внимание, подписывая соглашение о задатке?

Задаток - средство обеспече¬ния исполнения обязательств, сущность которого определе¬на нормами статей 380 и 381 ГК РФ. Специфические черты данной меры, стимулирующей должника к исполне¬нию обязательства, можно обозначить следующим образом:

1.  Задаток - денежная сумма (а не иное имущество либо имущественные права), передаваемая одной из догова¬ривающихся сторон другой стороне.
2.  Задаток обеспечивает договор¬ные обязательства.
3.  Денежная сумма, выступающая задатком, засчитывается в будущий платеж по договору. Таким образом, очевидно, что одно из обязательств по договору, обеспеченному задатком, должно быть денежным.
4.  Задаток выступает доказатель¬ством заключения договора.

Насколько обозначенные выше осо¬бенности правовой природы задат¬ка находят отражение в типичных соглашениях о задатке, применяемых в риэлтерской деятельности? Анализ типовых документов, обычно приме¬няемых в риэлтерской деятельности, позволяет сделать вывод, что задаток обеспечивает однородные обязатель¬ства сторон заключить в будущем договор купли-продажи. И санкции предусмотрены именно за неисполне¬ние данных обязательств: совершить сделку или заключить договор. Оче¬видно, что обязательства «совершить сделку» или «подписать договор» по своей природе не являются денежны¬ми. Хотя понятие «совершить сдел¬ку» может подразумевать исполнение денежного обязательства. Так, исходя из ст. 153 ГК РФ, сделкой является любое действие, порождающее, изменяющее или прекращающее права или обязанности. В таком случае воз¬врат денежного долга будет являться «совершением сделки». Но передача денежных средств в данном случае будет выступать действием по пре¬кращению обязательства (прав и обя¬занностей), а не по его созданию. В отношении же риэлтерской практи¬ки «совершение сделки» в контексте соглашения о задатке понимается именно как подписание договора, т.е. предмет обязательства имеет неденеж¬ную природу.

Однако риэлтеры все же не забыли о платежной функции задатка и привя¬зали ее не к обеспечиваемым обя¬зательствам, а к денежному обяза¬тельству, которое возникнет в буду¬щем - из подлежащего заключению договора купли-продажи. Допустимо ли разрывать функциональные эле¬менты задатка на разные договоры: на предварительный договор, в соот¬ветствии с которым стороны обязу¬ются в будущем заключить договор купли-продажи, и непосредственно на договор купли-продажи? Можно пред¬положить, что ст. 380 ГК РФ дает отри¬цательный ответ на данный вопрос. Анализ текста данной нормы показы¬вает, что речь идет именно об одном договоре. Исполнение обязательств по данному договору обеспечивается задатком, то есть неисполнение дан¬ных обязательств повлечет негативные имущественные последствия для лица, ответственного за неисполнение; одно из данных обязательств являет¬ся денежным, и именно заключение данного договора, порождающего эти обязательства, а не намерение его заключить, подтверждается задатком.

Вместе с тем, отсутствие возможно¬сти распространить функции задатка на предварительный договор не лиша¬ет риелтеров возможности защитить себя. Последние вправе заключить соглашение об ином способе обеспе¬чения исполнения обязательства, к которому могли бы применяться поло¬жения о задатке: перечень допустимых средств обеспечения обязательств является в соответствии со ст. 329 ГК РФ открытым. Таким образом, здесь возможно заключение соглашения «о предоставлении денежной гарантии», гарантийного соглашения, обеспечи¬тельного соглашения или иного, не называя меру обеспечения исполне¬ния обязательства задатком, поскольку это приведет к его недействительно¬сти. И в данном соглашении можно сослаться на ст. 381 ГК РФ (но не на ст. 380 ГК РФ) как применимую к дан¬ным отношениям. Сущность способа обеспечения не изменяется, однако угроза признания его недействитель¬ным исчезает.

Итак, закон установил триедин¬ство функций задатка в отношении одного договора. Тем не менее, суд довольно часто обходит этот факт своим вниманием. В итоге не дается оценка допустимости использования задатка на преддоговорной стадии, а именно в обеспечение неденежных однородных обязательств заключить договор. «Договор задатка заключен в счет обеспечения заключения дого¬вора купли-продажи нежилого поме¬щения» (постановление ФАС Ураль¬ского округа № Ф09-1947/02-ГК). При этом суд отказал во взыскании суммы задатка в двойном размере по при¬чине недоказанности факта передачи данной суммы, но не по основанию недействительности данной сделки, противоречащей правовой природе задатка согласно ст. 380 ГК РФ.

В обзоре судебной практики по гражданским делам Республики Татарстан за III квартал 2004 г., опубликованном на www.tatsud.ru, суд также пришел, на наш взгляд, к невер¬ному выводу. Так, между сторонами существовало соглашение о задатке в обеспечение именно обязательств заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. К. в установлен¬ные соглашением сроки должна была приобрести квартиру у Б. Последний, в свою очередь, давал гарантию не предлагать квартиру для осмотра и продажи другим покупателям. Ввиду того, что Б., в отступление от условий соглашения, до продажи К. кварти¬ры выставил ее на торги, суд при¬нял решение о взыскании в пользу покупателя суммы задатка в двойном размере. Очевидно, обязательства по соглашению были однородными (однородность предмета), и ни одно из них не являлось денежным. При исполнении данных обязательств, а именно при заключении догово¬ра купли-продажи квартиры, сумма задатка засчиталась бы в платеж по данному договору.

Судебной практике известны ситу¬ации, когда стороны обеспечивают задатком обязательства из договора купли-продажи недвижимости, но требуют применить положения ст. 381 ГК в связи с незаключением дого¬вора (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа № АЗЗ-175/98-С1-Ф02-842/98-С2 и Постановление ФАС Поволжского округа № А55-10122/01-15). Суд справедливо отказывает в удо¬влетворении подобных требований, поскольку нельзя отвечать за неис¬полнение тех обязательств, которые еще не возникли. Вместе с тем, сто¬рона в упомянутом выше деле № АЗЗ-175/98-С1-Ф02-842/98-С2, ссылаясь на п. 1 ст. 380, утверждала, что заклю¬чение соглашения о задатке служит доказательством заключения основ¬ного договора, обеспеченного задат¬ком. Обратимся к законодательству. Момент заключения договора опре¬деляется в соответствии со ст. 433 ГК РФ. При этом данная норма диспозитивно закрепила правило о при¬знании заключенным договора, под¬лежащего государственной регистра¬ции, с момента данной регистрации, если законом не предусмотрено иное. Возникает вопрос, устанавливает ли ст. 380 ГК РФ иное? На наш взгляд, нет. Предполагается, что законода¬тель должен определенно установить иной порядок (например, указав, что государственная регистрация дого¬воров определенного типа заменя¬ется нотариальным удостоверением сделки или государственная реги¬страция сделки не осуществляется, и ее сторонами являются субъекты предпринимательской деятельности) либо отменить правило п. 3 433 ГК РФ именно в отношении говоров, подлежащих государственной регистрации (установив, ) договор считается заключенным «момента государственной регистрации или заключения соглашения о задатке, если такое соглашение заключается сторонами). Иначе ст. 380 ГК РФ остается общей по отношению к ст. 433 ГК РФ и тем 1ее по отношению к императив-сформулированным положениям 1 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ. Таким разом, мы приходим к выводу, что соглашение о задатке в обеспечение пополнения договора купли-продажи будет действительным с момента государственной регистрации данного договора.

Интересно прокомментировать позицию суда в уже упоминавшемся деле №АЗЗ-175/98-С1-Ф02-842/-С2: «в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и акцессорное обязательство (такое как задаток)». Но является ли зада¬ток обязательством? Задаток, прежде всего, - это денежная сумма, а не сделка или обязательство. Возника¬ет вопрос: порождает ли сделка по передаче/получению задатка какое-либо обязательство? И если да, то в чем его предмет, кто кредитор и кто должник? На наш взгляд, обяза¬тельство возникнет из неисполнения основного, обеспеченного задатком обязательства. Говорить о задатке как о форме ответственности можно по той причине, что в случае неиспол¬нения обеспеченного задатком обяза¬тельства (основание ответственности) лицо, ответственное за неисполне¬ние, претерпевает негативные имуще¬ственные последствия. Если виновное лицо - задаткодатель, то он теряет задаток, если виновное лицо - задаткополучатель, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Так, если во втором случае юридический факт неисполнения влечет возникно¬вение обязательства ответственности (задаткополучатель обязан совершить действия в пользу задаткодателя), то в первом случае он порождает иму¬щественное право задаткополучателя в отношении задатка, отличное от права требования. В случае же испол¬нения обязательства задаткодатель вправе осуществить платеж в мень¬шем размере, засчитав сумму задатка, что, на наш взгляд, также не является в строгом смысле правом требования кредитора.
Резюмируя сказанное, можно отме¬тить, что задаток как способ обеспече¬ния исполнения обязательства, регу¬лируемый лишь двумя статьями ГК РФ, порождает немалое количество вопро¬сов и проблем. Судебная практика по использованию задатка в риэлтер¬ской деятельности пока недостаточна. Сегодня судебные органы, как и закон, не отвечают на множество постав¬ленных практикой вопросов. В связи с этим, заключая подобные соглаше¬ния, следует тщательно продумывать их содержание.
 

Capital i pravo.jpg

«Капитал и право» май 2005 №5

Николай Зорин, Юлия Нестерчук

Адвокатский кабинет Н.А. Зорина
 






НОВОСТИ ЭЖ-ЮРИСТ

Рейтинг Юридических вузов
20.03.2009 17:30
В Москве более 100 юридических вузов, ежегодно выпускающих не менее 25 тысяч молодых юристов. Исследование иерархии вузов и факультетов юридической направленности дало следующие результаты...

Издан сборник «Из практики Морской арбитражной комиссии при Торгово-промышленной палате Российской Федерации. 1987-2005 годы»
16.03.2009 14:49
Вышла новая книга «Из практики Морской арбитражной комиссии при Торгово-промышленной палате Российской Федерации.

Как проставляется рейтинг адвокатов
27.02.2009 15:31
Рейтинг адвокатов зависит от нескольких факторов, основным из которых является полнота заполненности анкеты.

Составлен предварительный рейтинг коллегий
09.02.2009 12:21
На сайте Все Адвокаты Москвы был составлен предварительный рейтинг коллегий.

Дело о приведении в исполнение решений лондонского арбитража
28.01.2009 15:04
20 января 2009 г. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ рассмотрел в надзорной инстанции дела о приведении в исполнение двух решений Лондонского международного третейского суда по спорам из договоров займа о взыскании с ЗАО «ГлобалТел» в пользу компании Loral Space & Communications долга в общей сумме более 10 млн. долларов США.


Архив

Гражданство Великобритании Паспорт Великобритании
Уголовный кодекс Российской Федерации
Сайт является средством массовой информации. Allegory Ltd. © 2006-2008 Регистрация СМИ осуществлена информационным агентством adelanta.info